Hisseli tapuda önalım kuralı değişti: AYM rayiç bedel düzenlemesini iptal etti

Anayasa Mahkemesi, hisseli tapularda önalım hakkının payın rayiç bedeli üzerinden kullanılmasını öngören kuralı iptal etti. Karar Resmî Gazete’de yayımlandı ve Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 2025’te 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrasını kapsıyor.

Önalım hakkı ne demek?

Bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine sattığında, diğer paydaşlar o payı öncelikle kendileri alabiliyor. Buna önalım, halk arasındaki adıyla şufa hakkı deniyor. 2025 değişikliğinden önce bu hak, satıcıyla alıcının anlaştığı satış bedeli ve tapu masrafları ödenerek kullanılıyordu.

Bunu da okuyun: ÇED Yönetmeliği değişti: Nükleer santral ve havzalar arası su aktarımı listede

İptal edilen düzenleme neydi?

Değişiklikle önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılacak, payın rayiç bedelini de hâkim belirleyecekti. Hak sahibi bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini, hâkimin gösterdiği yere kesin süre içinde nakit yatırmak zorundaydı; parayı yatırmazsa pay adına tescil edilmiyordu. Kurala 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ve CHP itiraz etti. Başvurularda rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağının belirsiz olduğu ve kuralın tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı savunuldu.

AYM gerekçede ne dedi?

Mahkeme, önalım hakkının mülkiyet hakkı kapsamında olduğunu ve satıcı, alıcı ile paydaş olmak üzere üç tarafı ilgilendirdiğini hatırlattı. Hâkimin belirlediği rayiç değerin, satıcıyla alıcının kendi iradesiyle anlaştığı fiyatı devre dışı bıraktığını, bunun da alıcıyı haksız kazanca ya da zarara açık hâle getirdiğini belirtti. Kararda, kuralla “hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır” ifadesi yer aldı.

Payını satmayı ya da önalım davası açmayı düşünen hisseli tapu sahiplerinin, kendi durumları için kararın Resmî Gazete’deki tam metnine bakması ve bir avukata danışması yerinde olur.